Endnu et boligår er gået og resultatet er et 2022, hvor boligmarkedet var præget af et magtskifte fra sælgere til købere.
Næsten halvt så mange boliger blev solgt i forhold til året før, prisudviklingen gik enten i stå eller begyndte at falde efter store stigninger de foregående år. Men spørgsmålet er, hvad der kommer til at ske på boligmarkedet her i 2023.
Det har boligmediet Boliga.dk bedt en række boligeksperter fra Jyske Bank, Nordea og Arbejdernes Landsbank om at komme med deres bedste bud på - og en ting er de i hvert fald rørende enige om; det bliver i høj grad bliver mere af det samme:
- 2023 bliver et vanskeligt år, hvor den tendens, der begyndte i 2022, vil fortsætte. Det betyder, at vi også i år vil se prisfald og få handler. Den store usikkerhed omkring økonomien, højere renter og stigende faste udgifter er ikke slut, siger boligøkonom hos Jyske Bank Mikkel Høegh til Boliga.dk.
Hos Arbejdernes Landsbank forventer de ifølge seniorøkonom Lisette Rosenbeck Christensen, at huspriserne i løbet af det næste halve til et helt års tid vil falde fem til ti procent og lejlighedspriserne yderligere ti – afhængig af verdenssituationen:
- Det, vi særligt holder øje med, er renteudviklingen og dybden af den økonomiske recession, som dansk økonomi står overfor. Centralbankerne vil fortsætte med at hæve renterne, indtil inflationen er kommet under kontrol - og ser de sig nødsaget til at hæve renterne over en længere periode, samtidig med at væksten falder markant, så kan vi risikere et endnu større prisfald end forventet, siger hun til Boliga.dk.
I 2022 blev der på det landsdækkende boligmarked ifølge Boliga.dks tal solgt 40 procent færre villaer og rækkehuse, 42 procent færre ejerlejligheder og næsten 48 procent færre sommerhuse end i 2021*.
Øje på lejlighedsmarkedet
De områder, der blomstrede op under coronakrisen - deriblandt lejlighedsmarkedet i hovedstaden, hvor priserne eksploderede – kommer boligøkonomerne særligt til at holde øje med i år. De er nemlig allermest følsomme over for store udsving på markedet.
Det fortæller Lise Nytoft Bergmann, der er chefanalytiker og boligøkonom hos Nordea:
- Vi forventer at se en tæt sammenhæng mellem de kommuner, der havde størst glæde af prisraketten på boligmarkedet i 2020 og 2021, og de kommuner, der kommer til at opleve den største nedtur i år. Det betyder med andre ord, at prisfaldene forventes at blive størst i de dyre områder i landet, mens de billigere dele af boligmarkedet vil gå mere fri, siger hun til Boliga.dk og fortsætter:
- Vi er mest bekymret for ejerlejlighedsmarkedet, hvilket både skyldes de høje kvadratmeterpriser, den kommende boligskattereform og de mange førstegangskøbere, der ofte har brug for et stort lån, og som derfor er mere rentefølsomme end de mere modne boligejere, siger Lise Nytoft Bergmann.
I Københavns Kommune blev der – med et fald på 46 procent - solgt næsten halvt så mange ejerlejligheder sidste år i forhold til i 2021, det tog i gennemsnit 25 procent længere tid at sælge - samtidig med, at prisudviklingen stod stille efter flere års massiv opsving.
Nye skatteregler lurer om hjørnet
Udover prisfald og færre handler på særligt de dyreste markeder, er der også noget andet, der ifølge boligeksperterne kommer til at præge boligmarkedet i 2023; nemlig de nye skatteregler, der lurer lige om hjørnet:
- En joker for boligmarkedet i år er indførelsen af de nye boligskatteregler, som træder i kraft den 1. januar 2024. Det kan i perioden op til skabe yderligere usikkerhed på boligmarkedet og påvirke handelsaktiviteten og prisudviklingen i de områder af boligmarkedet, der vil få de største skattestigninger, siger Lisette Rosenbeck Christensen fra Arbejdernes Landsbank til Boliga.dk.
Boligkøberne skal altså til at træffe et valg om, hvornår de vil købe; før eller efter årskiftet, hvilket placerer markedet i lidt af boksering.
Det fortæller Mikkel Høegh fra Jyske Bank:
- Det er svært at vurdere hvad boligkøberne helst vil, men valget står mellem at købe til en højere købspris nu og få en lav skat eller en lavere købspris og højere skat efter de nye regler træder i kraft. Den kamp er svær at kalde, men markedet har i hvert fald ikke gavn af usikkerhed – det er der allerede i rigelige mængder, siger han til Boliga.dk.
En række boligejere – knap 150.000 – har allerede fået at vide, hvad deres nye ejendomsvurdering lander på, når reglerne ændres ved årsskiftet – resten kan indtil videre blot gisne om, hvor meget de skal sætte til side i budgettet til ejendomsskat fra 2024 og frem.
Få en idé om, hvad din bolig er værd lige nu her
* Boliga.dk har opgjort salgsdata (salgstid, antal handler og salgspriser) for 2022 og 2021 baseret på tinglyste handler solgt i almindeligt frit salg pr. 12. januar 2022.