I ejendomsbranchen tales der meget om behovet for grøn omstilling. Men når det gælder udlejningsejendomme, rammer virkeligheden en barriere. Sat lidt på spidsen: Det kan ganske enkelt ikke betale sig for udlejere at investere grønt, selvom det både sænker energiforbruget og gavner klimaet.
Ifølge Concito, der er Danmarks grønne tænketank, står bygninger for omkring 20 procent af Danmarks samlede CO2-udledning, og det gør sektoren til en af de vigtigste brikker i den grønne omstilling. Alligevel ser vi gang på gang, at investeringer i energieffektivisering og intelligent drift udebliver – ikke fordi løsningerne mangler, men fordi incitamenterne gør.
Det skyldes et velkendt fænomen: det såkaldte split incentive-problem. Udlejeren betaler for investeringer i eksempelvis isolering, varmeoptimering eller digital energistyring, mens det er lejeren, der får glæde af lavere udgifter. Lejeloven giver visse muligheder for huslejestigninger ved energiforbedringer – blandt andet via §129 – men ordningen er reguleret og kræver omfattende dokumentation. Særligt digitale løsninger kan være svære at indpasse, og derfor bliver dele af de grønne investeringer ofte fravalgt, fordi økonomien ikke hænger sammen for udlejeren.
Problematikken udgør i vores øjne en skævvridning, som gør det svært at gennemføre selv veldokumenterede forbedringer.
Vi ser imidlertid, at lysten til at investere i de grønne løsninger er til stede. Vi oplever, at udlejere og boligselskaber ønsker at bidrage til en mere bæredygtig ejendomsdrift.
Og teknologien er til rådighed. Med intelligente måleløsninger og overblik over forbruget er det muligt at reducere energispild, optimere driften og sænke en ejendoms klimaaftryk. Men hvis dem, der skal betale, ikke selv kan få del i gevinsten, er det svært at forsvare investeringen. Det er desværre et paradoks, vi ser igen og igen.
Hvis vi ikke finder en løsning på udfordringen, risikerer vi, at den grønne omstilling bliver langsommere. Vigtige investeringer i energieffektivisering udskydes eller skrinlægges, og potentialet for CO2-reduktion i boligsektoren bliver ikke udnyttet. Samtidig opstår der en ulighed, hvor beboere i ejer- og andelsboliger kan træffe beslutninger og høste gevinsterne, mens lejere er afhængige af udlejere, der ofte har hænderne bundet. Det er et tab for både klimaet, økonomien og samfundet som helhed.
Det er ikke nemt at løse den gordiske knude, men der findes dog løsninger, der virker. Vi har tidligere set, hvordan man med implementeringen af EU’s energieffektivitetsdirektiv (EED) fandt en praktisk model. Her blev udgifterne til de lovpligtige forbrugsnotifikationer fordelt via forbrugsregnskabet, og ikke lagt direkte på udlejeren. Dermed blev en væsentlig barriere fjernet, og det muliggjorde en bred implementering. Det viser, at det kan lade sig gøre at finde modeller, der både fremmer grøn omstilling og sikrer en rimelig fordeling af omkostningerne. Den tilgang kunne med fordel bruges som inspiration igen.
Hos os skal vi ikke foreslå konkrete lovændringer. Men vi kan konstatere, at teknologien er klar, og at gevinsterne er store. Derfor bør vi tage debatten om, hvordan vi skaber bedre rammer for grønne investeringer i udlejningsejendomme. For hvis vi vil løfte energiforbruget ind i en mere bæredygtig fremtid, skal det også kunne betale sig at tage det første skridt.
Jesper Holm Kristoffersen er CEO for Brunata A/S Foto: Brunata A/S