Nedturen på boligmarkedet ser ud til at vende efter adskillige måneder med prisfald og færre boliger til salg. I den seneste tid er der kommet lidt mere gang i handlerne, og boligpriserne er steget flere måneder i træk. Det viser tal fra Boligsiden.
Hvis du er på jagt efter en bolig, har du nok overvejet, hvilket boliglån du skal vælge i disse tider, hvor renten fortsat er i den høje ende.
Martin Riedel guider dig igennem junglen af boliglån. Han er direktør i den uafhængige rådgivningsvirksomhed Realkreditkonsulenterne.
- Vi anbefaler normalt, at man vælger de fastforrentede lån. Og det anbefaler vi stadig, siger han og tilføjer:
- Men man skal huske at pleje sit lån.
Du bør altså løbende vurdere, om det kan betale sig at lægge lånet om, hvis renten går op eller ned.
Hvis du har et fastforrentet realkreditlån med lav rente, kan du typisk skære en bid af din restgæld, hvis renten stiger, fordi kursen så falder.
Det betyder, at du kan indfri dit eksisterende realkreditlån til mindre end det, som du skylder.
Hvis kursen på dit eksisterende lån falder til 72, skal du kun betale 72 procent af restgælden for at indfri den.
Den billigere restgæld bliver finansieret med et nyt lån, men fordi dette lån har en højere rente, bliver gevinsten ved omlægning langsomt spist op.
Derfor skal man fortsætte med at pleje sit lån, siger Martin Riedel.
- På den måde vil realkreditlånet med fast rente typisk koste det samme eller være billigere end et lån med variabel rente, uden at man løber den risiko, der er forbundet med at have variabel rente.
Boliglån med variabel rente har en kort løbetid og kaldes også rentetilpasningslån, flekslån og F-lån. For nogle boligkøbere har denne låntype været attraktiv, fordi renten typisk har været lavere end et lån med fast rente.
Men det har ændret sig.
- Rentespændet mellem lån med kort og lang løbetid har indsnævret sig ret markant. Som låntager bliver man altså ikke belønnet særlig godt for tiden, hvis man vælger et lån med større risiko, siger Martin Riedel.
Du risikerer, at din ydelse stiger markant, hvis renten er steget, når dit lån med variabel rente skal refinansieres. Et F3-lån udløber for eksempel efter tre år. Det har mange låntagere med variabel rente oplevet i den seneste tid.
Og så kan du gå glip af de tidligere nævnte gevinster, der er mulige med fast rente, når renten går op eller ned.
Du skal kunne godkendes til et realkreditlån med fast rente og afdrag. Derefter kan du vælge, om du vil have afdragsfrihed og kun betale renter.
Det vil betyde, at din gæld aldrig bliver mindre, medmindre du begynder at betale afdrag eller udnytter ændringer i renten til at skære noget af gælden væk.
Hvorvidt du skal vælge at betale afdrag eller ej, kommer an på belåningsgraden, siger Martin Riedel. Belåningsgraden viser, hvor meget af boligens værdi, der er finansieret med lån.
Det skyldes, at den såkaldte bidragssats, som er realkreditinstituttets fortjeneste, stiger betydeligt, hvis boligen er belånt med mere end 50 procent.
- Hvis gælden udgør mere end halvdelen af boligens værdi, vil vores anbefaling være, at man betaler afdrag, siger han og tilføjer:
- Men hvis man også har et banklån, kan man overveje, om man skal gøre realkreditlånet afdragsfrit i for eksempel ti år for at få afviklet banklånet hurtigere.
Et af de spørgsmål, som han oftest får fra sine kunder, er, om renten har toppet. Men det vil han helst ikke spå om.
- Det, jeg kan sige, er, at EU-landene har som mål at have en inflation på omkring to procent. Hvis inflationen ikke kommer derned, vil det typisk betyde, at renten bliver hævet igen, siger han.
/ritzau fokus/
Af Murat Tamer, Ritzau Fokus