Af Jyske Banks boligøkonom, Mikkel Høegh

Jeg synes selv, at jeg havde været lidt frisk ved at indvillige i at deltage i en omgang "Hammerslag", hvor tre lokale ejendomsmæglere viste boliger frem ved et arrangement i Jyske Bank Amager.

Hvor svært kunne det være? Jeg kender om nogen de gennemsnitlige kvadratmeterpriser, så det måtte jo bare være at skrue lidt op og ned efter den pågældendes boligs stand.

Da vi skulle gætte prisen på en renoveret murstensvilla, lagde min holdkammerat Tagdækkeren, der er født, opvokset og faktisk ejer en ejendom i området, sine arme bestemt over kors og sagde: "Her på Øen er der ikke nogen, der giver over 10 millioner kr. for et hus i Italienskvarteret. Det er der jo ikke nogen, der har råd til."

Vi blev enige om, at den rette pris på denne ejendom måtte være otte millioner kr. Den viste sig at være solgt til 12 millioner. Vi vurderede selv, at der var tale om en mindre regnefejl fra vores side... men vores hold endte nu alligevel dårligst.

Så til trods for mine holdkammeraters indgående lokalkendskab kom jeg ret hurtigt ned fra mit elfenbenstårn. Den "rigtige" pris på en specifik ejendom er en svær øvelse, og skulle nogen være i tvivl, så prøv at spørge hos SKAT.

Liggetid og en kedelig spiral

Selv ejendomsmæglere tager fejl og får sat en forkert pris. Det kan være svært at få solgt sin ejendom, hvis den er blevet udbudt til en for høj pris. Det gennemsnitlige afslag på parcelhuse fra den først udbudte pris er 7,3 pct., og for lejligheder er det 5,18 pct.

Erfaringsmæssigt viser det sig, at jo længere liggetid, der er på en ejendom, desto større afslag skal der typisk gives, for at ejendommen handles. Så det er vigtigt, at man ikke får sat sig på den kedelige spiral fra start. Det kan nemlig vise sig at være dyrt.

I de kommuner, hvor der er de højeste gennemsnitlige liggetider, gives der typisk afslag på omkring 20 pct.

Favørpriser

Tallenes klare tale er, at man som sælger skal være realistisk, når man fastsætter prisen på sin ejendom. I den forbindelse skal man også være opmærksom på, at boliger sælges til det, som økonomer kalder tærskelpriser, men som min mor kalder favørpriser. Det betyder, at boligpriserne typisk går i spring som 1.995.000 kr., 2.250.000 kr. osv. Vælger man eksempelvis at lægge sig over en grænse, så sorterer man en række potentielle købere fra.

Boligsælger: Sæt hellere en lidt for lav pris

Fire gode råd til sælger:

Tjek, om der er andre sammenlignelige ejendomme i nærheden, der er solgt for det samme.

Sæt hellere prisen lidt for lavt end for højt. Er prisen for lav, er der stor sandsynlighed for, at ejendommen vil komme i budrunde, og prisen vil presses opad. Det er bedre end at skulle give afslag for at vække interesse for ejendommen. Der er også bevis for, at den handlede pris ofte er højere på den af to sammenlignelige ejendomme, der startede med laveste kvadratmeterpris.

Aftal med mægleren at arrangere åbent hus, hvis der er nogen, der gerne vil på fremvisning. Det giver god energi omkring en ejendom, hvis der er flere at kigge på samme tid.

Gør projektet overskueligt for køber, hvis der er åbenlyst, at ejendommen skal igennem en eller anden form for renovering. Indhent evt. et tilbud, ryd op, gør det lyst og indbydende.

Boligkøber: Man må ikke forhaste sig

Lad dig ikke rive med af stemningen - heller ikke selvom du ser på din drømmebolig.

Tre gode råd til køber:

Vær opmærksom på, hvad andre ejendomme i nærområdet er solgt til, om der har været nedslag, hvor længe de typisk ligger, og hvor længe den ejendom, du kigger på, har været til salg.

Husk på det gamle auktionsråd om, at man skal byde mere forsigtigt, jo flere der byder. Det forholder sig nemlig sådan, at jo flere der byder ved en auktion, desto større er sandsynligheden for, at nogen kommer til at byde en pris, der er helt på månen.

Hvis du påtænker at bygge, så hav in mente, at ombygninger altid ender med at blive lidt dyrere, end man har regnet med. Så vær realistisk og sørg for at have luft i budgettet, eller lav en plan for, hvor hurtigt og i hvilken rækkefølge de enkelte projekter skal komme.

Hvad er den rigtige pris?

Alt i alt skal man huske på, at der ikke findes en rigtig pris. Det er muligt, at man kan få det indtryk, fordi ejendommen vurderes både med henblik på salg, belåning og ikke mindst beskatning. Alle kan lave mere eller mindre gode modeller for vurderinger, der bør ramme en handelspris i almindelig fri handel med en vis sandsynlighed, men ingen kan love at ramme den rigtige pris 100 pct.

Den rigtige pris er præcis den pris, hvor der er en køber.

Rigtig god sommer!