Boligmarkedet er vendt til købers marked. I januar 2006 var der 2.600 lejligheder til salg i Københavns og Frederiksberg kommuner. I dag er tallet mere end fordoblet til næsten 6.000 lejligheder, og folk er sultne efter at sælge, fordi de i mange tilfælde sidder med dobbelt husleje.
Priserne er i flere områder af København og omegn derfor faldet med 10 til 20 procent siden juni 2006.
»Mange købere udnytter situationen til at byde ned til 20 procent under udbudsprisen. Og det presser prisen endnu mere i bund, hvis bare én sælger takker ja til tilbuddet, og der samtidig er flere lejligheder til salg i samme boligkarré eller på samme gade,« siger ejendomsmægler Lars Pries, der er daglig leder hos EDC City.
Derudover bevirker hjemmesider som www.boligsiden.dk, hvor folk nemt kan få et overblik over prisniveauet, at man hurtigt sorterer de lejligheder fra, der ikke er realistisk prissat i forhold til det nuværende niveau.
Lars Pries nævner et eksempel på Christianshavn, hvor 18 ens lejligheder er til salg i samme boligkarré, og hvor prisen på under et halvt år er faldet fra 2,2 millioner til 1,8 millioner kroner.
Små lejligheder i fare
Jens Lunde, der er lektor på Institut for Finansiering hos Copenhagen Business School i København, vurderer, at især ejere af mindre lejligheder kan gå en svær tid i møde:
»Man kan dele markedet for ejerlejligheder ind i flere segmenter. Gennem en mindre årrække har vi oplevet en kraftig stigning i priserne på ejerlejligheder i København, fordi folk har troet på, at det var det helt rigtige at investere i, men det har nu vist sig ikke at være tilfældet. Der, hvor skoen især trykker, er i segmentet for små etværelses ejerlejligheder, hvor der jo findes masser af alternativer,« siger Jens Lunde.
Jens Lunde vurderer, at prisfaldet sandsynligvis har været kraftigere i nogle områder af København end andre, og at det samlede fald på 4,2 procent, som Realkreditrådet for nylig offentliggjorde, ikke giver et særligt dækkende billede af situationen. Han mener, at der i realiteten kan være tale om deciderede prisstigninger eller en udjævning af prisniveauet i flere områder.
Mange grunde til fald
Hvordan markedet for ejerlejligheder i hovedstaden udvikler sig fremover, mener Jens Lunde heller ikke, at der findes en enkel indikator på. Her kommer flere faktorer til at spille ind.
Eksempelvis markedets tilpasning til rentestigningerne, effekten af de afdragsfrie låns introduktion måske klinger af, de mange tidligere forældrekøb er blevet sat til salg, projektsalgene er ved at blive indflytningsklare, og de stærkt svækkede forventninger til boligpriser i befolkningen.
»Den seneste tid har vi oplevet et prisfald, men medregner man eksempelvis prisudviklingen for ét år siden, så er der stadig tale om en prisstigning. På den anden side ved vi også erfaringsmæssigt, at priserne pludseligt kan falde meget, meget mere, som det jo for eksempel var tilfældet i 80’erne,« siger Jens Lunde.
Ikke voldsomme prisfald
Jens Lunde tilføjer, at det lige nu er købers marked, og at der ikke er nogen grund til at forhaste sig med at komme ind på boligmarkedet, hvis man i forvejen sidder til en billig husleje.
»Så hellere investere pengene i værdipapirer, hvor der er grundlag for et større afkast,« siger han.
»Prisfaldene på ejerlejligheder skal ses i lyset af, at priserne er kommet op på et højt niveau – blandt andet trukket op af forældrekøb. Renten er steget, og det betyder, at det reelt er blevet dyrere at eje en lejlighed. Samtidig er der kommet mange flere lejligheder til salg. Det er alt sammen med til at trække priserne ned,« fortæller senioranalytiker hos BRFkredit Niels Henrik Toft, der dog ikke forudser et voldsomt prisfald af den grund.
God privatøkonomi
»Hvorvidt priserne kommer endnu længere ned, er svært at sige. Danskernes privatøkonomier har det godt. Blandt andet takket være en meget lav ledighed. Det lægger en solid bund under priserne og taler for, at prisfaldene ikke bliver voldsomme,« siger han.
Lars Pries fra EDC opfordrer folk til at tænke realistisk og ikke håbe på guldet, når de vil sælge deres bolig:
»Lige nu oplever vi, at folk går i panik. 20 procent af sælgerne sidder med dobbelt husleje, og det er kun nødkøberen , der er ude på markedet nu. Derfor er det også mit råd, at man sælger, før man køber, og at man sætter prisen realistisk og ikke tænker i de priser, vi så for et halvt år siden. Ellers kan man sagtens komme til at sidde med dobbelt husleje meget længe,« siger Lars Pries.
Han vurderer, at der vil gå minimum ét år, før de næsten 6.000 boliger på den nuværende salgsliste vil være solgt.