Umiddelbart lyder det som en dårlig forretning at skifte sit boliglån ud med et nyt til en højere rente. Men det er, hvad Nykredit efter al sandsynlighed vil tilbyde sine kunder at gøre i løbet af den kommende uge.

Boligejere med 30-årige lån til en rente på fire procent kan nemlig barbere en del kontanter af deres gæld ved at lægge lånet om til ét med lige så lang løbetid, men med en rente på seks procent.

Det skyldes, at renten er steget, og at kursen på obligationer i den seneste tid er styrtdykket.

Spar 10 procent af lånet

Boliglån udstedes i obligationer efter princippet, at for hver 100 kroner, man låner af sit realkreditinstitut, udsteder instituttet tilsvarende obligationer til en værdi af 100 kroner. Disse obligationer spekulerer investorer i at købe og sælge.

For at indfri boliglånet skal boligejeren købe sine obligationer tilbage. Og det er lige nu meget billigt at gøre for de mennesker, der har optaget de 30-årige fire-procents lån. Dem er der udstedt for omkring 250 milliarder kroner af i Danmark.

Fire procents obligationerne står lige nu i en kurs under 89, og fredag var kursen for eksempel 88,1. For en boligejer med en gæld på en million kroner betyder det, at vedkommende kan indfri sit lån for 881.000 kroner.

Disse 881.000 kroner kan boligejeren så – hvis altså Nykredit får mulighed for at tilbyde de nye lån i denne uge – finansiere med et nyt 30-årigt obligationslån med en rente på seks procent.

Seks procents obligationerne stod fredag til kurs 99,95, og for boligejeren betyder opkonverteringen, som manøvren kaldes, at vedkommende barberer 110.000 kroner af sin oprindelige gæld.

Generelt kan boligejerne med fire procents lån skære godt 10 procent af deres restgæld ved at omlægge deres lån.

Der er dog et aber dabei.

Når boligejeren optager et lån med en højere rente, vokser den månedlige ydelse på lånet nemlig også. Ifølge Nykredits beregninger kommer boligejeren med den oprindelige gæld på en million kroner brutto til at betale cirka 400 kroner mere i afdrag på sit lån hver måned.

Mest for optimister

Derfor understreger Nykredit, at det nye lån nok er mest interessant for dem, der tror på, at renten vil falde igen. Sker det, kan boligejeren nemlig gentage manøvren og reducere sin gæld igen alene ved at omlægge lånet til et med en lavere rentesats.

»Risikoen ved at gøre det her er selvfølgelig, at hvis renten ikke falder, så kommer man til at betale en højere ydelse i resten af lånets løbetid,« siger John Madsen, cheføkonom i Nykredit Markets.

Risiko for at tabe penge

Ifølge Sune Worm Mortensen, der er cheføkonom i Realkredit Danmark, er det nye lån da også mest tillokkende for spekulanter og for dem, der ved, at de snart skal flytte fra deres bolig.

»Hvis man for eksempel ved, at man skal flytte inden for et års tid, så kan man lige så godt lægge sit lån om og få reduceret sin restgæld. Men for andre er det mere risikofyldt at gøre,« siger han og tilføjer:

»Man får godt nok en reduktion af sin restgæld her og nu, men ydelsen på lånet stiger også. Og hvis renten aldrig falder igen, og man holder sit lån i hele dets løbetid, så vil man tabe penge. I øjeblikket er der ingen, der forventer faldende renter.«

Realkredit Danmark følger i øjeblikket udviklingen på obligationsmarkedet, men har ikke umiddelbart tænkt sig at gøre som Nykredit og tilbyde de nye lån. Ifølge epn.dk er BRFkredit heller ikke umiddelbart på vej med de nye lån.