Brevet fra realkreditinstituttet dumper ind ad brevsprækken og håbet brister. Det er slut med at få mere kredit. Nu må boligen på tvangsauktion.

For første gang i årevis oplever flere og flere danske boligejere den situation. Antallet af tvangsauktioner er dog stadig lavt -  i juli drejede det sig om 122 familier - men fortsætter boligpriserne med at falde i de kommende år, risikerer mange tusind flere at komme til.

Trods år med stigende boligpriser, rekordlav rente og arbejdsløshed samt en sund dansk økonomi skylder landets boligejere nemlig penge væk som aldrig før.

Det viser en omfattende analyse af danske boligejeres økonomi, som lektor Jens Lunde fra Copenhagen Business School har foretaget.

Ifølge analysen har mange flere boligejere en højere gæld i dag end under boligkrisen i 1987-1993 målt i forhold til deres indkomst.

»Gælden hos danske boligejere har ganske enkelt ikke været højere nogensinde før,« konstaterer Jens Lunde.

Især blandt de unge boligejere tynger de røde tal på bundlinjen.

Unge er udsatte

Ifølge analysen har halvdelen af de 30- til 39-årige boligejere en gæld, der er mindst to gange så høj som deres årsindkomst før skat. Og hver femte i denne aldersgruppe skylder mere end tre gange så meget væk, som de tjener på et år.

Det ville i og for sig ikke være et problem, hvis værdien af deres boliger var højere end gælden. Men for 20 procent af alle boligejere er situationen ifølge analysen lige omvendt - deres gæld er større end værdien af ejendommen. De er med andre ord teknisk insolvente og kan ikke indfri deres lån ved at sælge huset, sommerhuset eller lejligheden. Værst ser det ud for de yngre boligejere.

Blandt landets 217.000 boligejere mellem 30 og 39 år er det ifølge analysen 40 procent, der er teknisk insolvente. Men også blandt de lidt ældre boligejere er der en gruppe, som skylder faretruende mange penge væk.

30 procent af de 40- til 49-årige og 10 procent af de 50- til 59-årige skylder mere væk, end deres bolig er værd.

Risiko for tvangsauktion

Da Jens Lundes beregninger er baseret på den offentlige ejendomsvurdering, og denne typisk ligger lavere end den reelle salgspris, påpeger han, at det er lidt færre, der reelt er teknisk insolvente og dermed ude af stand til at sælge huset uden at gå derfra med gæld.

Men det ændrer ikke på, at situationen kan blive alvorlig for ganske mange, siger han.

»Så længe disse mennesker har råd til at blive boende, er gælden ikke et problem. Problemet opstår, hvis de - for eksempel på grund af skilsmisse - bliver tvunget til at sælge, og hvis priserne fortsætter med at falde. Så må de gå derfra med endnu større gæld,« forklarer han og tilføjer:

»Hvis det samtidig er svært at få boligen solgt, risikerer de at gælden bare vokser og vokser, mens de venter på salget. Og så er det, at de til sidst risikerer, at boligen ryger på tvang, og at de dermed kommer derfra med endnu større gæld.«

Et særskilt problem er ifølge Jens Lunde, at halvdelene af alle boligejere i dag har realkreditlån med rentetilpasning i en eller anden form. En rentestigning kan derfor i sig selv gøre, at nogle ejere ikke har råd til at blive boende.

Små prisfald ingen trussel

Jens Lunde understreger, at et prisfald på et par procent ikke udgør en trussel for, at Danmark kommer til at opleve en ny boligkrise med tusindvis af tvangsauktioner om året som i slutningen af 1980 erne. Faren ligger i et større drop - uanset om det sker pludseligt eller gradvist over tid.

Han understreger også, at der formentlig skal et økonomisk tilbageslag med for eksempel stor arbejdsløshed eller en finansiel krise til at udløse de store problemer på boligmarkedet.

»Kommer der et større prisfald, vil der være så mange, der får problemer, at de ikke kan reddes ved politiske indgreb,« siger Jens Lunde, som dog har et par gode råd til de forgældede boligejere:

»De skal sørge for at køre pænt i bilen, ikke miste arbejdet og sikre, at deres mand eller kone ikke render fra dem, så de er tvunget til at sælge.«

Jens Lundes analyse bygger på et omfangsrigt materiale om danske boligejeres økonomi. Lunde har for hvert af årene mellem 1987 og 2005 - begge år inklusive - fået statistik om cirka 40.000 boligejeres økonomi. Statistikken, der stammer fra boligejernes skatteopgørelser, indeholder ikke oplysninger om deres pensionsopsparinger.

Et så stort statistisk materiale betyder ifølge Jens Lunde, at der nærmest ikke er nogen usikkerhed på tallene.

Jens Lundes analyse kan ses på http://staff.cbs.dk/JensLunde/jenslunde_wp2007_1.pdf